Wichtige Hinweise und Tipps zum Erbbaurecht

Wer heutzutage ein Haus bauen möchte, muss tief in die Tasche greifen. Schon seit Jahren bewegen sich die Preise stetig nach oben. So liegen die Kosten für den Wohnungsbau heute etwa ein Viertel höher als noch vor zehn Jahren. Auch Material- und Arbeitskosten steigen kontinuierlich. Jedoch ist der höchste Preistreiber für Käufer einer Immobilie der Grundstückspreis. Zahlen des Statistischen Bundesamtes zeigen, dass sich die Preise für Grundstücke in den vergangenen zehn Jahren um circa die Hälfte verdoppelt haben. Eine Möglichkeit, die Kosten zu minimieren, bietet das sogenannte Erbbaurecht. Es ermöglicht Bauherren, den Bau einer Immobilie, ohne den Grund und Boden zu erwerben. Im folgenden Artikel erklären wir Ihnen, für wen das Bauen auf einem Erbbau-Grundstück lohnenswert ist und was Sie unbedingt beachten sollten.

Was versteht man unter dem Erbbaurecht?

Kauft ein Erbbaurechtsnehmer eine Immobilie auf dem Grund und Boden eines Erbbaurechtsgebers, wird von Erbrecht gesprochen. Der Käufer ist somit rechtlicher Eigentümer des Hauses, jedoch nicht des Grundstücks, auf dem sich die Immobilie befindet. Das Erbbaurecht kann vererbt, belastet oder sogar verkauft werden. Das Erbbaurecht wird anhand eines notariell beglaubigten Erbbaurechtsvertrages festgelegt, der zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Käufer der Immobilie besteht. Der Eintrag im Grundbuch sowie im Erbbaugrundbuch wird im Anschluss durchgeführt. Für die Nutzung der Erbpacht muss der Käufer einen Erbbauzins an den Eigentümer des Grundstücks zahlen. Hierbei ist zu beachten, dass eine begrenzte Nutzungsdauer zu privaten Zwecken normalerweise 60 bis 99 Jahre und zu gewerblichen Zwecken 40 bis 59 Jahre üblich ist. Der Erbbauberechtigte ist zwar rechtlich gesehen der Eigentümer der Immobilie, kann jedoch nur mit Einverständnis des Grundstückseigentümers Erweiterungen umsetzen. Läuft der Vertrag aus, geht das Eigentumsrecht des Hauses an den Erbbaurechtsgeber über. Der Immobilieneigentümer wird dafür mit mindestens zwei Dritteln des Verkehrswertes der Immobilie entschädigt. In der Regel wird jedoch der Vertrag beziehungsweise das Erbbaurecht verlängert. Auch ein Verkauf des Erbbaurechts durch den Grundstückseigentümer ist häufig die Folge.

Was sind die Vor- und Nachteile beim Kauf einer Immobilie mit Erbrecht?

Der größte Vorteil beim Kauf einer Immobilie mit Erbrecht ist, dass die Option besteht, ein Haus zu weitaus günstigeren Konditionen zu erwerben. So bekommen auch Familien oder Personen mit wenig Eigenkapital, die Möglichkeit einer eigenen Immobilie. Jedoch ist die Erstvergabe von Erbbaurechten eher selten. In den meisten Fällen läuft es so ab, dass die Immobilie von einem bereits bestehenden Erbrechtsnehmer erworben wird. Ob dies einen finanziellen Vorteil mit sich bringt, ist immer von den aktuellen Zinsen des Immobiliendarlehens abhängig. Der Erbbauzins muss vom neuen Eigentümer weitergetragen werden. Somit unterscheidet der Erbbauzins sich von einem normalen Darlehen.

Nachteile durch einen preisgünstigen Immobilienkauf für den Eigentümer:

• Da der Grundstückseigentümer dazu berechtigt ist, den Pachtzins regelmäßig zu erhöhen, ist es dem Immobilieneigentümer nicht möglich, seine reelle Kostenbelastung mittel- und langfristig zu planen.
• Für bauliche Veränderungen, die eine Baugenehmigung erforderlich machen, muss der Immobilieneigentümer stets die Genehmigung des Grundstückseigentümers einholen.
• Der Kauf einer Immobilie mit Erbbaurecht schreckt viele Kaufinteressenten ab, da die Thematik rund ums Erbbaurecht sehr komplex und eher vorteilhaft für den Erbbaurechtsgeber ist.
• Der Grundstückseigentümer besitzt das Recht, dem Immobilieneigentümer Auflagen über die Nutzung des Grundstücks zu erteilen.
• Es besteht eine Ankaufspflicht, die besagt, dass der Erbbauberechtigte das Grundstück erwerben muss, wenn dies vom Grundstückseigentümer gefordert wird.
• Die Summe des geforderten Eigenkapitals ist bei dem Erwerb einer Immobilie mit Erbbaurecht in der Regel höher, als bei einem Immobilienkauf ohne Erbbaurecht.

Vor- und Nachteile aus den Augen des Erbbaurechtsgebers:

• Zuzüglich der fortlaufenden Einnahmen über den Erbbauzins verbleibt das Grundstück in seinem Besitz.
• Fortlaufende Einnahmen, die durch den Erbbauzins erzielt werden.
• Nachteilig für den Grundstückseigentümer ist, dass das Grundstück im Erbbaurecht nicht gewinnbringend verkauft werden kann.

Was bedeutet der Begriff «Heimfall» im Erbbaurecht?

Vernachlässigt der Erbbaurechtsnehmer das Grundstück, auf dem seine Immobilie steht oder kommt er den Pachtzinszahlungen nicht nach, kann er vom Erbbaurechtsgeber die Kündigung erhalten. Dieses Vorgehen ist unter dem Begriff «Heimfall» bekannt. Eine Entschädigung von mindestens zwei Dritteln des Gebäudewertes sind in diesem Fall vom Grundstückseigentümer an den Erbbaurechtsnehmer zu zahlen.

Kann das Erbbaurecht veräußert werden?

Das Erbbaurecht kann während der Vertragslaufzeit verkauft werden. Hierfür ist jedoch die Einwilligung des Erbbaurechtsgebers erforderlich. Normalerweise gilt im Erbbaurecht ein gegenseitiges Vorverkaufsrecht. Dies bedeutet, dass zunächst dem Grundstückseigentümer ein Angebot gemacht werden muss, wenn die Immobilie verkauft werden soll. Im umgekehrten Fall gilt dasselbe Prinzip. Möchte der Erbbaurechtsgeber sein Grundstück zum Verkauf anbieten, muss der Erbbaurechtsnehmer bevorzugt werden.

Was versteht man unter dem Erbbauzins und wie wird er berechnet?

Der Erbbauzins ist ein jährliches Entgelt, das der Immobilieneigentümer für die Nutzung des Grundstücks an den Erbbaurechtsgeber zu zahlen hat. Dieses ist im Grundbuch sowie im Erbbaurechtsvertrag in Form einer Erbbauzinsreallast eingetragen. Der Erbbauzins war bis zum 1.10.1994, dem Tag des Inkrafttretens des Sachenrechtsänderungsgesetzes, für die gesamte Laufzeit der Erbpacht im Voraus festgelegt. Seit diesem Stichtag besteht die Möglichkeit, eine vertragliche Anpassungsklausel zu vereinbaren, die ebenfalls im Erbbaugrundbuch festzuhalten ist.

Eine Erhöhung des Erbbauzinses ist nur alle drei Jahre möglich. Die Anpassung hierfür ist an einen Index gekoppelt, wie beispielsweise dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Eine Kopplung an den örtlichen Mietspiegel wirkt sich jedoch nachteilig für den Erbbauberechtigten aus.

Wie hoch ist die Grunderwerbssteuer beim Erbbaurecht?

Die Grunderwerbssteuer wird auf Basis des vereinbarten Erbbauzinses mit einem festgelegten Multiplikator für die Laufzeit des Vertrages erhoben. Ist die Grunderwerbssteuer beim Finanzamt eingegangen, wird eine Unbedenklichkeitsbescheinigung erstellt. Diese ist für den Eintrag im Grundbuch notwendig.

Wieviel Grundsteuer ist bei einer Erbpacht zu zahlen?

Die zu zahlende Grundsteuer richtet sich nach dem Wert der Immobilie, die sich auf dem gepachteten Grundstück befindet, sowie dem Grundstückswert.

Kann eine Immobilie mit Erbbaurecht vermietet werden?

Mieteinnahmen, die beim Vermieten einer Immobilie auf einem Erbbaugrundstück entstehen, stehen dem Eigentümer, also dem Erbbauberechtigten zu. Jedoch ist es ratsam, sich im Vorfeld darüber zu informieren, ob eine Vermietung gemäß Erbbaurechtsvertrag genehmigt ist. Ist dies nicht der Fall, tritt der «Heimfall» in Kraft und der Grundstückseigentümer hat die rechtliche Möglichkeit, dem Erbbauberechtigten zu kündigen.

Unter welche Gesetzesgrundlage fällt das Erbbaurecht?

Die gesetzliche Grundlage bildet das Gesetz über das Erbbaurecht vom 15. Januar 1919. Im Jahre 2007 wurde es umbenannt und seitdem unter dem Namen Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geführt. Heutzutage befinden sich in Deutschland circa 5 % der Immobilien auf sogenannten Erbbaugrundstücken. Ungefähr 80 % der Erbbaugrundstücke gehören gemeinnützigen Einrichtungen oder der Kirche.