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Das neue Bauvertragsrecht ab 2018

Wer in Deutschland als Häuslebauer aktiv wird, der unterwirft sich einer Vielzahl an rechtlich verbindlichen Vorschriften – von den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) bis hin zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften rund um das Bauvorhaben. Das macht auch Sinn, denn angesichts der Größenordnung von Häusern, Wohnanlagen oder auch Wohnungen ist der Gesetzgeber berufen, sich hier durch bindende und unabdingbare Vorschriften zu beteiligen.

Während das öffentliche Baurecht primär den groben Rahmen und die Zulässigkeit eines Bauvorhabens regelt, ist das private Baurecht und das private Bauvertragsrecht für die rechtlichen Verhältnisse im Innenverhältnis zwischen Auftragnehmer (in der Regel die Baufirma) und Auftraggeber (in der Regel der Bauherr) zuständig.

Das private Baurecht ist von besonderer Bedeutung, da rechtliche Probleme im Baubereich zu weitreichenden finanziellen Folgen führen können – gerade der 08/15-Hausbauer kann durch ein einziges Bauvorhaben in die private Insolvenz geraten, wenn nicht alles nach Plan läuft. Wer sich einmal näher mit der Materie befasst, wird schnell erkennen, dass gerade gerichtliche Auseinandersetzungen, die im Zuge von Bauvorhaben entstehen, lange Jahre in Anspruch nehmen – ein Risiko, was sich ein einfacher Bauherr fast gar nicht leisten kann.

Inhalt des privaten Bauvertragsrechts

Für private Bauherren ist das private Bauvertragsrecht in vielen Fällen die Grundlage für die Absicherung ihres Bauvorhabens – nicht nur das umfangreiche Gewährleistungsrecht, auch andere Vertragskomponenten finden hier Platz. Rechtlich war bisher immer das Werkvertragsrecht einschlägig, wenn es um die rechtliche Beurteilung von privaten Bauverträgen ging. Diese sind in den §§ 631ff. BGB geregelt und begründen hier Anspruchsgrundlagen sowie weitere Vorschriften. Da ein Werkvertrag grundsätzlich ganz unterschiedlich ausgestaltet werden kann, hat der Gesetzgeber bereits einige Unterarten des Werkvertrags mit in das BGB übernommen. Dazu zählt zum Beispiel der Reisevertrag, der erst nachträglich Platz in den normierten Bestimmungen gefunden hat. Obwohl private Bauverträge einen verhältnismäßig großen Umfang im deutschen Rechtsalltag einnehmen und häufig zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führen, fehlte bislang der Bauvertrag als Unterart im Werkvertragsrecht.

Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts

Hier soll nun eine Gesetzesänderung ab 2018 für mehr Rechtssicherheit sorgen – damit kommt der Gesetzgeber den Forderungen nach, die das Werkvertragsrecht als viel zu allgemein gehalten eingestuft hatten, um den Erfordernissen des modernen Baualltags zu entsprechen. Problematisch war vor allem die durch das Werkvertragsrecht erfolgsgebundene Anspruchsgrundlage – der „Erfolg“ ist der Dreh- und Angelpunkt der nach den §§ 631ff. BGB geschlossenen Verträge.

Die Gesetzesänderung nimmt nun den Bauvertrag als eigenständige Unterform explizit ins Gesetz mit auf – ergänzt werden ebenfalls

  • Regelungen für Verbraucher-Bauverträge
  • Regelungen zum Architektenvertrag
  • Regelungen zum Ingenieursvertrag.

Diese Modifizierung ist aber nur ein Teil der Gesetzesänderung – relevant für Verbraucher ist besonders die Veränderung im Gewährleistungsrecht. So kann eine berechtigte Mängelrüge immer dann eine verweigerte Abschlagszahlung rechtfertigen, wenn sie ausreichend konkret formuliert ist. Zum Schutz der Unternehmer reichen allgemeine Mängelrügen nicht mehr aus.

Detaillierte Baubeschreibung wird zur Pflicht

Für Verbraucher ist insbesondere ein Passus der Gesetzesnovelle von Relevanz: Während bisher viele Baufirmen mit schwammigen Formulierungen und unklaren Inhalten eine Baubeschreibung im Extremfall völlig undurchsichtig gestalten konnten, sieht die Gesetzesänderung eine verpflichtende detaillierte Baubeschreibung vor. Diese muss sowohl verbindliche Angaben zu den Materialien und Leistungen enthalten sowie einen verbindlichen Termin zur Fertigstellung angeben. Da beide Punkte in der Vergangenheit in der rechtlichen Praxis immer wieder für Probleme sorgten, ist diese Gesetzesänderung von großer praktischer Bedeutung.

Rechtssicherheit auch für Bauunternehmer

Um mögliche Gerichtsprozesse zu beschleunigen und fachlich besser aburteilen zu können, werden durch die Gesetzesänderung, die zum 01.01.2018 in Kraft tritt, auch spezielle Baukammern an den Landgerichten eingerichtet – sie sollen kompetent die anhängigen Verfahren bearbeiten und durch eine zügige Rechtsprechung insbesondere die kleineren Handwerksbetriebe schützen. Gerade diese können sich – ähnlich wie private Bauherren – weder lange Prozesse leisten noch lange auf eventuell durchsetzbare Ansprüche warten.

Verbesserte Mängelhaftung

Auch die Mängelhaftung in Bezug auf Kosten für Ein- und Ausbau fehlerhafter Materialien wird durch die Gesetzesnovelle verbessert – während bisher der einbauende Unternehmer die Kosten tragen musste und nur für das Material an sich Ersatz durch den Zulieferer verlangen konnte, soll er künftig nunmehr von eben diesem Zulieferer eine Erstattung der Kosten verlangen dürfen.

Fazit
Große Änderungen – fraglich bleibt weiterhin, wie sich diese auf die Praxis auf Baustellen und im Umgang von Unternehmern untereinander auswirken werden. Nichtsdestotrotz ist gerade die Einführung von eigenen Kammern für Bausachen an den Landgerichten eine enorme Erleichterung für die gesamte Branche, die bisher vor allem durch zähe und scheinbar endlose Prozesse geprägt war.

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