Bauplanungsrecht

Im Bauplanungsrecht wird die Nutzbarkeit von Grund und Boden geregelt: Hier wird festgelegt, in welcher Art und Größenordnung und unter welchen Grundvoraussetzungen ein Grundstück bebaut und wie es genutzt werden darf. Die gesetzliche Grundlage bildet das Baugesetzbuch, das bundesweit einheitlich gilt. Weitere wichtige Regelungen leiten sich daraus ab und finden sich in verschiedenen Verordnungen. Darunter ist die Baunutzungsverordnung. Sie legt die zulässige Art und das erlaubte Maß der baulichen Nutzung von Grundstücken fest. Über die Baunutzungsverordnung konkretisiert eine Kommune ihre Bauleitplanung.

Die Bauleitplanung ist das wichtigste Planungsinstrument einer Gemeinde. Ziel ist eine geordnete städtebauliche Entwicklung. Mit der Bauleitplanung steuert die Kommune die zulässige bauliche Grundstücksnutzung. Zum Bereich der Bauleitplanung gehören der Flächennutzungsplan sowie einzelne Bebauungspläne. Sie haben Satzungscharakter. Die aktuelle Bauleitplanung ist öffentlich und kann bei der Kommune eingesehen werden. Viele Gemeinden veröffentlichen ihre Bauleitpläne auch im Internet.

Der Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan gilt für das komplette Gemeindegebiet. Er enthält keine verbindlichen Festlegungen zu einzelnen Grundstücken. Vielmehr stellt der Flächennutzungsplan die Art der Bodennutzung in ihren Grundzügen dar. Das Konzept ergibt sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung in der Gemeinde. So ist dem Flächennutzungsplan zu entnehmen, welche Flächen für die Wohnbebauung, welche als Grünflächen, welche zur landwirtschaftlichen oder forstwirtschaftlichen Nutzung und welche für Verkehrsanlagen vorgesehen sind. Im Flächennutzungsplan sind außerdem alle bereits vorhandenen Bauplanungen dargestellt. Aus dem Flächennutzungsplan leitet sich kein Baurecht ab. Er zeigt lediglich die vorgesehene Art der baulichen Nutzung auf.

Der Bebauungsplan

Der Bebauungsplan trifft verbindliche Regelungen für die Bebauung eines bestimmten Areals in der Gemeinde (Siehe auch www.hausbauberater.de).
Er leitet sich aus dem Flächennutzungsplan ab und enthält Vorschriften über die Art und das Maß der baulichen Nutzung im konkreten Plangebiet. Der Bebauungsplan sieht für einzelne Teilgebiete bestimmte Nutzungsarten vor. So gibt es zum Beispiel Festlegungen für allgemeine Wohngebiete, für reine Wohngebiete, für Gewerbegebiete oder für Mischgebiete. Je nach Art des festgelegten Gebiets sind bestimmte Nutzungen oder Bauweisen zulässig oder ausgeschlossen. So ist zum Beispiel im reinen Wohngebiet Gewerbe nicht erlaubt, während im allgemeinen Wohngebiet nicht störendes Gewerbe zulässig ist. Darüber hinaus enthält der Bebauungsplan konkrete Vorschriften für die einzelnen Grundstücke. So werden zum Beispiel Grundflächenzahlen und Geschossflächenzahlen sowie Bauhöhe und Anzahl der Vollgeschosse für ein Baugebiet vorgegeben. Auch die Dachform oder die Art der Anpflanzungen kann im Bebauungsplan festgelegt werden. Des Weiteren beschreibt der Bebauungsplan öffentliche und private Grünflächen, Verkehrsflächen oder Flächen für Sportanlagen.

Einfach, qualifiziert oder vorhabenbezogen?

Im Allgemeinen wird zwischen dem qualifizierten und dem einfachen Bebauungsplan unterschieden. Die bei Aufstellung und Beschluss einzuhaltenden Verfahrensschritte sind dabei identisch. Jedoch enthält der einfache Bebauungsplan weniger Vorgaben. Während sich aus dem qualifizierten Bebauungsplan direkt die Zulässigkeit eines Bauvorhabens herleiten lässt, werden beim einfachen Bebauungsplan im Zweifel die Regelungen des Baugesetzbuches (§§ 34, 35) herangezogen. Es wird dann die Bebauung in der näheren Umgebung betrachtet, um zu entscheiden, ob ein Bauvorhaben in dem betreffenden Gebiet in der geplanten Weise zulässig ist. In der Praxis werden zumeist qualifizierte Bebauungspläne aufgestellt, da so die (möglicherweise im Sinne der städtebaulichen Entwicklung unerwünschte) Bebauung nach § 34 Baugesetzbuch vermieden wird. Eine besondere Form des Bebauungsplans stellt der vorhabenbezogene B-Plan dar. Dieser zeichnet sich dadurch aus, dass ein Vorhabenträger, also ein Investor, die Planung anstößt und die Entwicklung eines kompletten Gebietes übernehmen möchte. Für das gesamte Vorhaben wird daher ein Bebauungsplan aufgestellt, der eng mit dem Investor abgestimmt ist.

Das Verfahren beim Bebauungsplan

Die Verfahrensschritte, die bei Bebauungsplänen eingehalten werden müssen, sind im Baugesetzbuch festgelegt. Vereinfacht dargestellt werden von den Gemeindegremien ein Aufstellungsbeschluss, ein Abwägungsbeschluss und ein Satzungsbeschluss gefasst. Bei der Abwägung geht es um die Gegenüberstellung von privaten und öffentlichen Interessen. Wie die Öffentlichkeit und die sogenannten Träger öffentlicher Belange am Verfahren zu beteiligen sind, ist genau vorgegeben. Der gesamte Prozess bis zum Satzungsbeschluss kann mehrere Jahre in Anspruch nehmen. Oft wird daher für die Zeit bis zum Inkrafttreten des Bebauungsplans eine Veränderungssperre für das Plangebiet erlassen. Es dürfen dann nicht (bauliche) Fakten geschaffen werden, die dem aufzustellenden Bebauungsplan entgegenstehen.

Zulässigkeit von Bauvorhaben im Bebauungsplangebiet

Ob und wie ein Grundstück bebaut werden kann, hängt davon ab, in welchem Gebiet das betreffende Grundstück liegt. Ist es Teil eines bestehenden Bebauungsplans, müssen bei der Bauplanung alle Festsetzungen des B-Plans eingehalten werden. Es besteht allerdings auch dann die Möglichkeit zur Genehmigung, wenn das Bauvorhaben mit den Festlegungen nicht übereinstimmt. Die Bauaufsicht kann auf Antrag und im Einvernehmen mit der Gemeinde Abweichungen zulassen. Das darf aber nicht dazu führen, dass sich die im Bebauungsplan festgelegte Art eines Gebiets ändert. Werden zum Beispiel für ein reines Wohngebiet Handwerksbetriebe zugelassen, ist das Ergebnis ein allgemeines Wohngebiet.

Zulässigkeit von Bauvorhaben für den Innenbereich

Liegt ein zu bebauendes Grundstück nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, sondern im sogenannten Innenbereich einer Gemeinde, muss sich die vorgesehene Bebauung der näheren Umgebung anpassen. Der Innenbereich umfasst die zusammenhängend bebauten Gebiete einer Gemeinde, für die keine Bebauungspläne gelten. Hier ist das Bauen in der Regel zulässig. Ein Bauvorhaben muss sich aber in Bezug auf die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die Grundstücksfläche und die Bauweise in das bestehende Wohngebiet einfügen. Ein fünfgeschossiges Wohnhaus wird also in einem Gebiet mit vorwiegend Eingeschossern nicht genehmigungsfähig sein. Neben der Forderung nach Einfügen in die Umgebung gelten weitere Voraussetzungen für die Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens im Innenbereich, die aber in der Regel ohnehin eingehalten werden. So muss die Erschließung des Grundstücks gesichert sein, das Vorhaben darf das Ortsbild nicht beeinträchtigen, und es müssen die sogenannten Anforderungen an gesunde Arbeits- und Wohnverhältnisse gewährleistet sein. Eine Gemeinde kann Innenbereichssatzungen beschließen, die unter anderem die Grenze zwischen Innen- und Außenbereich festlegen.

Zulässigkeit von Bauvorhaben im Außenbereich

Während die Bebauung im Innenbereich zumeist erwünscht ist, gilt für den Außenbereich das Gegenteil. Hier ist sie nur ausnahmsweise möglich. So soll zum Beispiel eine Zersiedelung verhindert und der Naturraum geschützt werden. Grundsätzlich zählen die Gemeindegebiete, die nicht zum (zusammenhängend bebauten) Innenbereich gehören und für die keine Bebauungspläne existieren, zum Außenbereich. Gesetzlich zugelassen sind für den Außenbereich - sofern ihnen keine öffentlichen Belange entgegenstehen - eine Reihe von sogenannten privilegierten Vorhaben. Darunter fallen unter anderen land- und forstwirtschaftliche Bauten oder Wind- und Solarenergieanlagen. Anders sieht es bei allen anderen Bauvorhaben wie zum Beispiel Wohnhäusern aus. Hier wird zumeist eine nicht erwünschte Zersiedelung befürchtet, und das Vorhaben gilt daher als nicht genehmigungsfähig. Gute Chancen auf Genehmigung haben dagegen Umbauten einer bestehenden Bebauung im Außenbereich. Sie zählen laut Baugesetzbuch zu den begünstigten Vorhaben.

 

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