Das Bauordnungsrecht

Das Bauordnungsrecht und das Bauplanungsrecht ergeben zusammen das öffentliche Baurecht. Die Differenzierung wurde aufgrund eines rechtlichen Gutachtens des Bundesverfassungsgerichts festgelegt: Während das Bauordnungsrecht vom Land geregelt wird, ist das Bauplanungsrecht eine Sache des Bundes. Der Vollzug beider Teilgebiete des öffentlichen Baurechts übernimmt die Bauaufsichtsbehörde.

In Deutschland ist das Bauordnungsrecht in den jeweiligen Landesbauordnungen (hausbauberater.de) und in etlichen anderen Verordnungen geregelt. Darüber hinaus gehören auch die kommunalen und örtlichen Satzungen zu den bauordnungsrechtlichen Bestimmungen. Rundschreiben und Vorschriften, aber auch sonstige und technische Regelungen gehören ebenso zum Bauordnungsrecht.

Ziel des Bauordnungsrechts ist es, dass die baulichen Anlagen so erbaut, geändert bzw. erhalten werden dürfen, dass keinerlei Gefahr für die öffentliche Ordnung und Sicherheit besteht – besonders im Zusammenhang mit der Gesundheit und des Lebens. Von baulichen Anlagen darf also kein Risiko bezüglich der natürlichen Lebensgrundlagen ausgehen – und insbesondere nicht bezüglich der Gesundheit der Bewohner.

Gebäude dürfen nur auf dem Eigentümergrundstück errichtet werden. Dabei dürfen die geltenden Bebauungsvorschriften – vor allem Lage, Größe und Beschaffenheit – nicht außer Acht gelassen werden. Hinsichtlich der baulichen Anlagenverordnung sind auch die festgelegten Grenzabstände zu berücksichtigen. Die Bauordnungen enthalten darüber hinaus Regelungen über die Bauausführungsanforderungen. Dazu gehört der Schutz gegen Lärm, Brand, Erschütterungen usw., Bauteilebelastbarkeit sowie die Standsicherheit.

Das Bauordnungsrecht umfasst ferner Vorschriften gegenüber der Bauaufsicht, dem sogenannten baubehördlichen Verfahren. Alle Gebäudeerrichtungen, Veränderungen oder Abrisse bedürfen einer Baugenehmigung. Die Bauaufsichtsbehörde hat die Möglichkeit, Ausnahmen und Dispensen zu gestatten. Sobald eine Baugenehmigung erlassen wurde, wird das Bauvorhaben bei jedem Schritt überwacht. Vor allem die Rohbau- und Fertigstellungsabnahme ist bedeutend. In der Regel bedarf es in wenigen Bundesländern für kleine Wohngebäude keiner Baugenehmigung.

Gegenstand des Bauordnungsrechts

Beim Bauordnungsrecht geht es um die Anforderungen an die Grundstücksbebauung, an das Grundstück selbst und an die Beschaffenheit aller baulichen Anlagen.

Das Bauordnungsrecht enthält Regelungen u. a. darüber,Das Bauordnungsrecht enthält u. a. Regelungen darüber,

1. welche Verfahrensschritte einzuleiten sind,
2. welche Pflichten und Rechten den Beteiligten am Hausbau obliegen und zustehen,
3. welcher Genehmigungen der Bauaufsichtsbehörde das Bauvorhaben bedarf,
4. welche Vollziehungsmaßnahmen zum Einsatz kommen, falls beim Bauvorhaben nicht alles planmäßig abläuft oder die öffentlich-rechtlichen Vorschriften einfach missachtet werden.

Allgemeines zu dem Bauordnungsrecht

Im bauordnungsrechtlichen System werden

1. genehmigungspflichtige,
2. verfahrensfreie und
3. genehmigungsfreigestellte

Verfahren voneinander differenziert. In allen Verfahrensarten bedeutet die Genehmigungs- bzw. Verfahrensfreiheit nicht gleich Rechtsfreiheit.

In einem Baugenehmigungsverfahren wird ganz genau überprüft, ob das Bauvorhaben nicht gegen die öffentlichen und rechtlichen Vorschriften verstößt. Der Umfang der Überprüfung ist davon abhängig, in welcher Art und Weise das Bauvorhaben ausgeführt werden soll. Bei Sonderbauten ist der Umfang der Überprüfung natürlich für die Bauaufsichtsbehörde umfangreicher als bei einem herkömmlichen Baugenehmigungsverfahren für ein einfaches Vorhaben, in dem in der Regel nur die wichtigsten Anforderungen geprüft werden.

Nur der Bauherr allein ist für die Einhaltung der Sonderanforderungen verantwortlich. Eine Beschränkung der bauaufsichtlichen Überprüfung gilt nicht als Verzicht für die Einhaltung der baurechtlichen Anforderungen. Der Bauherr trägt dafür Sorge, dass sein Bauvorhaben trotz allem alle wichtigen baurechtlichen Vorschriften einhält, auch wenn diese nicht überprüft wurden. Die bauaufsichtlichen Befugnisse zum Eingreifen bleiben von der Überprüfung im beschränkten Rahmen unberührt.

Bei Nichtbeachtung der baurechtlichen Vorschriften können erhebliche Folgen, wie zum Beispiel

• Baustopp,
• Nutzungsuntersagung oder
• Beseitigung des Bauvorhabens

drohen. Im schlimmsten Fall muss darüber hinaus mit einer Geldbuße gerechnet werden. Immerhin gelten diese Verstöße als eine geahndete Ordnungswidrigkeit.

Alle Bauvorlagen für das Bauvorhaben müssen vom Bauherrn und vom Bauvorlageberechtigten unterschrieben werden. Nachweise über bestimmte bautechnische Anforderungen, wie beispielsweise:

• Standsicherheit,
• Brandschutz,
• Erschütterungsschutz,
• Wärmeschutz und
• Schallschutz

müssen ebenfalls erbracht werden.

Die Bauantragsformulare

Für das Genehmigungs- bzw. Genehmigungsfreistellungsverfahren muss der Bauherr seinen Bauantrag mit allen anderen wichtigen Dokumenten bei der Behörde einreichen. In der Bauvorlagenverordnung sind alle Regelungen darüber dargelegt, welche Unterlagen wirklich relevant sind und vorhanden sein müssen. Das innere Staatsministerium hat derartige Bauformulare eingeführt. Allerdings gibt es bisher noch kein geeignetes Formular für die Beantragung von Befreiungen oder Abweichungen.

In der Regel bekommen die Bauherren bei der Bauaufsichtsbehörde zweckdienliche Formulare zur Verfügung gestellt. Alle Bauvorlagen sind vom Bauherrn oder von seinem Vertreter zu unterschreiben. Sofern ein Nachweis über die Stand- und Brandschutzsicherheit erforderlich ist, muss der Bauherr einen Prüfsachverständigen mit der Aufgabe beauftragen, die Bescheinigung zu unterzeichnen.

Der Bauantrag und die Baubeschreibung

Das Bauantragsformular ist gerade für die Errichtungsgenehmigung und für die Nutzungsänderung einer baulichen Anlage erforderlich. Ansonsten gilt dieses Bauantragsformular als Antrag auf den Vorbescheid und kann bei einer Genehmigungsfreistellung verwendet werden. Beim Ausfüllen eines Bauantragsformulars sind stets Erläuterungshinweise am Dokument mit angefügt. In die Baubeschreibung gehört eine Erläuterung des Bauvorhabens und seiner Nutzung.

Der Kriterienkatalog

Alle Bauvorhaben brauchen von einem Sachverständigen eine Bescheinigung über die Standsicherheit. Nur Sachverständige, wie zum Beispiel ein Statiker, dürfen rechtlich einen verbindlichen Standsicherheitsnachweis auszustellen. Die Gebäude, die zur Gebäudeklasse 1 und 2 gehören - je nach Bundesland unterschiedlich - brauchen in der Regel keine Bestätigung. Darüber hinaus benötigen auch die Gebäude keinen Nachweis, bei denen der Sachverständige mithilfe des Kriterienkatalogs bereits eine Bescheinigung ausgestellt hat. Der Kriterienkatalog findet seine Regelungen in der Bauvorlagenverordnung. Der Standsicherheitsnachweis gilt nur dann als erfüllt, wenn jede Voraussetzung des Kriterienkatalogs – ohne jegliche Ausnahme! – erfüllt wird.

Die Kriterien des Kriterienkatalogs sind:

• eindeutige Baugrundverhältnisse,
• Höhendifferenz zwischen Erdoberfläche und Gründung mindestens 4 m,
• angrenzende Anlagen sind nicht in der Statik mit aufzunehmen,
• tragende Elemente müssen unversetzt bis zum Fundament hinreichen (nur so können sich die Lasten abtragen),
• linienförmige Lagerung der Geschossdecken (Einzellasten ausreichend unterstützen),
• alle Gebäudeteile sind statisch berechnungsfähig (Erdbeben haben keine Chance und somit sind die Gebäude nicht mehr schwingungsanfällig),
• auf das Gebäude treffen keine besonderen Bauarten zu, wie zum Beispiel: Holz- bzw. Ganzglaskonstruktionen, Spannbetonbau oder Seiltragewerke, Anwendung.

Wenn die Kriterien erfüllt sind, ist keine Überprüfung des Standsicherheitsnachweises mehr vonnöten. Nur dann kann bei der Bauaufsichtsbehörde der Kriterienkatalog vorgelegt werden. Im Falle eines Sonderbaus muss der Kriterienkatalog schon mit dem Bauantrag bei der Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden. Es ist auch in Ordnung, wenn dieser spätestens bei der Baubeginnanzeige vorgelegt wird.

Die Beseitigungsanzeige

Sofern der Abbruch einer Grundstücksanlage nicht verfahrensfrei ist, muss die Beseitigungsanzeige einen Monat vor dem gewünschten Beseitigungstermin bei der Bauaufsichtsbehörde angezeigt werden. Beim Abbruch angebauter Gebäude ist weiterhin zu beachten, dass ein kompetenter Sachverständiger den Auftrag erhält, eine Beurteilung über die Standsicherheit abgibt und eventuell die Beseitigung überwacht.

Abstandsflächenübernahme

Die Abstandsflächen müssen immer auf dem Grundstück selbst liegen, auf dem gebaut werden soll. Wenn die Nachbarn mit der Abstandsfläche einverstanden sind und keinen Widerspruch bei der Bauaufsichtsbehörde einlegen, dürfen die Brandschutz- sowie Flächenabstände sich über das Nachbargrundstück hinaus erstrecken. Hierzu müssen die Bauherren ein Formular vom Nachbarn unterzeichnen lassen, in dem dieser seine Zustimmung zur Abstandsflächenübernahme gibt.

Die Bestimmung des Verantwortlichen für die Bauausführung

Spätestens bei der Anzeige des Baubeginns muss ein fachmännischer Tragwerkplaner benannt werden, der alle bauaufsichtlichen Aufgaben und Anforderungen an die Standsicherheit bei der Bauausführung übernehmen möchte.

1. Baubeginnanzeige
   Die Pflicht zur Baubeginnanzeige beinhaltet die Anzeige des Baubeginns mindestens eine Woche vor dem eigentlichen Baubeginn. Je nach Bauvorhaben ist der Standsicherheitsnachweis, der Kriterienkatalog, die Brandschutzbescheinigung sowie die Aufgabendarlegung des Verantwortlichen darzulegen.
   
   
2. Anzeige der Nutzungsaufnahme
   Wann die Aufnahme der Nutzung beginnen soll, ist ebenfalls der Bauaufsichtsbehörde – in diesem Fall zwei Wochen vorher – mitzuteilen. Mit der Nutzungsanzeige sind beim Bauvorhaben die Sicherheits- und Brandschutznachweise, die im Allgemeinen von einem Prüfsachverständigen bestätigt und beglaubigt wurden, vorzulegen. Nur so kann sichergestellt werden, dass der Hausbau im Zusammenhang auf den Brandschutz ordnungsgemäß erledigt worden ist.
   
   
3. Bescheinigungen
   Je nachdem, welches Bauvorhaben gewünscht wird, muss eine Bescheinigung über die Standsicherheit und über den Brandschutz durch einen Prüfsachverständigen erfolgen. Beide Dokumente sind mit der Baubeginnanzeige der Bauaufsichtsbehörde vorzulegen. Der Bauherr trägt die Verantwortung, dass beide Bescheinigungen vorliegen müssen. Des Weiteren gibt es bei der Behörde noch Formulare über die Bescheinigung des Grundstücks, der Tragfähigkeit und zur Erklärung aller sicherheitstechnischen Anlagen und Einrichtungen.
   
   
4. Bautätigkeitsstatistik
   Jedes Amt für Statistik und Datenverarbeitung sammelt Nachweise zum Thema Bauen. Der Bauherr ist daher dazu verpflichtet, einen Erhebungsbogen mit den Namen „Baugenehmigungen“ auszufüllen und ihn bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen, damit diese die Angaben in ihrer Auswertung mit einfließen lassen können.