Ohne eine gesicherte Baufinanzierung ist der Bau oder Kauf einer Immobilie ebenso wie eine Sanierung von vornherein zum Scheitern verurteilt. Vor einer Suche nach einer Immobilie oder der Entscheidung, welche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen, steht zuerst die Frage: Was kann ich mir überhaupt leisten?
Suche nach einer geeigneten Immobilie
In einem ersten Schritt sollten sich Bauherren oder Käufer darüber klar werden, welcher Betrag ihnen pro Monat zur Verfügung steht. Hierfür sollte zunächst die Kaltmiete der derzeit bewohnten Immobilie angesetzt werden: Diesen Betrag spart man künftig und bedient damit die Hypothekenraten für das Wohneigentum.
Da man jedoch als Eigentümer für sämtliche Instandhaltungsmaßnahmen an Haus oder Wohnung selbst aufkommen muss, sollte auch hierfür rechnerisch Geld eingeplant werden: Kosten dieser Art kommen auf Immobilieneigentümer zwar nur im Abstand von einigen Jahren zu, dann jedoch in einer Höhe, die ohne Rücklagen zu einer Belastung werden kann. Für diese sog. Bewirtschaftungskosten sollten derzeit etwa 3,50 Euro/qm Wohnfläche veranschlagt werden. Nun wird derjenige Betrag eingerechnet, der monatlich gespart werden kann.
Anschließend wird ermittelt, wie hoch der Darlehensbetrag monatlich höchstens sein darf, um ihn bewältigen zu können. Dabei richtet sich die Höhe der monatlichen Rate (= Zins + Tilgung) danach, bis zu welchem Zeitpunkt das Darlehen zurückgezahlt werden soll. Erfahrungsgemäß ist es am besten, wenn die Abzahlung spätestens kurz vor Beginn des Renteneintritts erfolgt ist, weil mit der Verrentung oder Pensionierung die Monatseinkünfte deutlich sinken.
Wenn die Höhe der maximalen Darlehenssumme ermittelt worden ist, muss die Entscheidung darüber fallen, wieviel Eigenkapital in den Kauf oder das Bauvorhaben investiert werden soll. Aus der Höhe des Eigenkapitals und der errechneten Darlehenssumme (Punkt b) addiert sich der Gesamtbetrag, der im Höchstfall für das Vorhaben zur Verfügung steht. In ihm sind allerdings auch sämtliche Nebenkosten wie z. B. die Grunderwerbssteuer oder die Notarkosten enthalten, die bereits mit einigen tausend Euro zu Buche schlagen.
Ist Bauen auf dem Land wirklich günstiger?
Ein Haus auf dem Lande erscheint auf den ersten Blick günstiger zu sein als das Bauen in der Stadt oder in Stadtnähe. Natürlich, die Grundstücke sind in der Regel günstig und ein Landleben im Grünen erscheint beschaulich. Jedoch sollten Sie bei der Entscheidung fürs Landleben auch die Mehrkosten berücksichtigen. Es werden in der Regel zwei Autos benötigt und der Arbeitsweg ist oft weiter. Auch öffentliche Verkehrsmittel kosten Geld und insgesamt kann die Stadtnähe oder das Wohnen in der Stadt bei genauer Betrachtung der Folgekosten günstiger als das Landleben sein.
Erstellung eines Finanzierungskomzepts
Die Wahl der richtigen Finanzierungsstruktur entscheidet über die Tragfähigkeit des gesamten Konzepts. Daher sollte die Finanzierungsstruktur geklärt sein, bevor es zu ersten Gesprächen mit einem Bank- oder Finanzberater kommt. Hier werden Kunden häufig Empfehlungen gegeben, die vor allem dessen eigenem Unternehmensportfolio oder Einkommen zuträglich sind.
Grundsätzlich sollte so viel Eigenkapital wie möglich in die Baufinanzierung eingebracht werden. Da Kreditzinsen immer höher als Sparzinsen sind, lässt sich so am einfachsten Geld sparen. Außerdem sinkt bei größerem Eigenkapital der von der Bank angebotene Hypothekenzins.
Üblicherweise wird mit einem Hypothekenvertrag auch die Zinsbindungsdauer vereinbart. Darunter versteht man eine vertragliche Regelung, die einen festen Zinssatz für eine bestimmte Zahl von Jahren vorsieht. Angesichts der derzeit historisch niedrigen Hypothekenzinsen sind Bauherren und Immobilienkäufer gut beraten, eine möglichst lange Zinsbindungsdauer zu vereinbaren. Kreditnehmer sollten sich vorab Angebote von mehreren Kreditinstituten einholen und versuchen, eine Zinsbindung bis zur vollständigen Rückzahlung der Darlehenssumme zu erreichen, auch wenn dann die Zinsen etwas höher sind als bei einer kürzeren Laufzeit. Danach sollte verglichen werden, ob es günstiger ist, die lange Laufzeit mit etwas höheren Zinszahlungen zu wählen oder ob das Risiko eingegangen werden kann, nur für einen überschaubaren Zeitraum, in der Regel zehn Jahre, eine Zinsbindung einzugehen. Allerdings kann niemand sagen, wie sich das Zinsniveau im Laufe dieser Jahre entwickeln wird.
Es sollte eine möglichst hohe Tilgungsrate festgeschrieben werden, da sich so auch schneller der restliche Darlehensbetrag verringert, auf den sich der Zinssatz bezieht.
Gern werden Bankkunden, die eine Hypothek benötigen, unterschiedliche Ansparformen angeboten. Dabei werden überwiegend entweder Lebensversicherungen, Bausparverträge oder Fondbeteiligungen, manchmal jedoch auch Aktienfonds beworben. Während die Entwicklung von Fonds über einen längeren Zeitraum nicht vorherzusehen ist, sind die Nachteile einer Kapitallebensversicherung für den Bankkunden offensichtlicher: Deren Rendite liegt so gut wie immer unter der des Hypothekenzinssatzes, weil hier in der Regel in Anleihen investiert wird und hierfür Verwaltungskosten anfallen. Dabei profitieren in erster Linie der Berater und dessen Arbeitgeber durch die Auszahlung von lohnenden Vertriebsprovisionen.
Der Kreditvertrag sollte immer die Möglichkeit der Zahlung von Sondertilgungen beinhalten, um die Zinszahlungen so weit wie möglich zu reduzieren. Dabei ist jedoch auf die Vertragskonditionen zu achten: Kreditinstitute neigen dazu, sich die durch Sondertilgungen entgangenen Zinszahlungen durch Bearbeitungsgebühren oder höhere Zinssätze zumindest teilweise "wiederzuholen".
Baufinanzierungsrechner: die Baufinanzierung online kalkulieren
Immobilien und Baufinanzierungen sind in letzter Zeit schwer gefragt. Viele Deutsche nutzen die historisch niedrigen Kreditzinsen, um ihr Geld in unsicheren Zeiten möglichst sicher anzulegen. Ein Eigenheim birgt, wie etwa die Anlageformen Gold und Tagesgeld, ein vergleichsweise niedriges Risiko. In Krisenzeiten behält ein Haus oder eine Wohnung in der Regel den Sachwert. Die Baufinanzierungsrechner dienen dem Hausbesitzer in spe als erste Orientierung. Im Anschluss kann er mit konkreteren Wünschen nach der passenden Baufinanzierung suchen. Da die endgültige Berechnung des richtigen Baugelds relativ komplex ausfallen kann, sollte nach den eigenen Kalkulationen ein Berater kontaktiert werden, der weitere Schritte vornehmen kann.
- Baufinanzierungsrechner für die Kalkulation der Finanzierung
Mit einem Baufinanzierungsrechner können Bauinteressenten erste eigene Kalkulationen anstellen. So werden sie sich über ihre Ausgangsposition bewusst, bevor sie sich für eine Finanzierung entscheiden. Zum Beispiel kann der Interessent herausfinden, welche Preisklasse bzw. wie viel „Haus“ er sich für sein Kapital leisten kann.
Den Etatrechner finden Sie hier: www.baufinanzierungsberatung.com/etatrechner.html
- Kreditrechner finden die Finanzierungsrate
Mit einem Kreditrechner kann sich der Interessent wiederum eine Baufinanzierung mit frei wählbaren Konditionen berechnen lassen. Darlehensbetrag, Sollzins oder die Dauer der Zinsbindung werden dabei nach Bedarf angepasst. Am Ende der Rechnung steht dann die jeweilige monatliche Finanzierungsrate.
Hier geht es zum Kreditrechner: www.baufinanzierungsberatung.com/tilgungsplan.html - Miete oder Eigenheim – was ist günstiger?
Ein weiteres Beispiel ist der Kauf- und Mietrechner: Er vergleicht die jeweilige Jahreskaltmiete inklusive geschätzter Mietsteigerung pro Jahr mit den Kosten für den Kauf einer Immobilie oder der Finanzierung einer eigenen Wohnung. In den Rechner werden beispielsweise der Kaufpreis der Immobilie, die Kaufnebenkosten, Instandhaltungskosten und die geschätzte Wertsteigerung pro Jahr eingetragen. Das bedeutet, der Interessent muss sich in einem ersten Schritt einige Daten zum eigenen Vermögensstand und dem Kaufobjekt besorgen.
Hier geht es zum Mietkaufrechner: www.baufinanzierungsberatung.com/mietkaufrechner.html
Wahl des besten Kreditinstituts
Es empfiehlt sich nicht, ausschließlich mit der Hausbank zusammenzuarbeiten. Besser ist es, auch Vergleichsangebote anderer Anbieter heranzuziehen, bevor eine Entscheidung für ein Kreditinstitut fällt. Da die Anbieter eher nicht ihre Angebote zur Baufinanzierung offenlegen, sollten entweder mehrere Gespräche mit Bankberatern geführt oder aber ein professioneller und überregional arbeitender Kreditvermittler herangezogen werden. Dabei sollten Bankkunden einen Vermittler beauftragen, der eine möglichst große Zahl von Finanzierungspartnern vorweisen kann und sowohl eine telefonische als auch eine persönliche Vor-Ort-Beratung anbietet. Ein von der Stiftung Warentest durchgeführter Vergleich kann unter www.test.de heruntergeladen werden. Kunden sollten vor der Beauftragung eines Kreditvermittlers immer die Höhe der Provision festlegen: Üblich ist 1 % des Darlehensbetrages, bei einem Darlehen von über 300.000 Euro ist die Provision etwas niedriger.
Tipp:
Ist die Zinsbindung abgelaufen oder steht deren Ablauf kurz bevor, können Kunden entweder neue Kreditkonditionen mit der bestehenden Bank verhandeln oder die Bank wechseln. Aus dieser Situation ergibt sich auch viel Optimierungspotenzial, denn der neue Kredit kann an die aktuelle persönliche und finanzielle Situation angepasst werden. Wir empfehlen Ihnen diese Informationen zum Thema Anschlussfinanzierung.
Baufinanzierung - Immobilienfinanzierung - Hypothek
Statt Baufinanzierung wäre die richtige Bezeichnung Immobilienfinanzierung oder Hypothek. Dieser Kredit bezeichnet nämlich die Finanzierung einer nicht beweglichen Sache, wie zum Beispiel eines Grundstückes oder Hauses. Der Begriff Baufinanzierung bezeichnet insbesondere die Kreditierung für den Hausbau nebst Grundstückserwerb. Eine solide Baufinanzierung setzt sich aus Eigen- und Fremdkapital zusammen. Fremdkapital sind dann das Hypothekendarlehen oder andere Kredite. Eine bedarfsgerechte Finanzierung berücksichtigt neben dem Darlehen einer Bank auch die Möglichkeiten der staatlichen Förderung wie zum Beispiel durch die KfW. Zum Eigenkapital zählen auch Eigenleistungen.
Es gibt verschiedene Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung, hier stellen wir die drei gebräuchlichsten kurz vor:
- Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen gilt als die häufigste Form einer Baufinanzierung. Hierbei zahlt der Darlehensnehmer monatlich einen stets gleich bleibenden Betrag zurück. Dieser setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Während der Darlehenslaufzeit sinkt der Anteil der Zinsen, der Tilgungsanteil hingegen steigt. Die Mindesttilgung beträgt in der Regel 1 % pro Jahr. Insbesondere bei günstigen Zinssätzen ist die Vereinbarung einer höheren Tilgung zu empfehlen: Dadurch verkürzt sich die Kreditlaufzeit und die Gesamtkosten der Baufinanzierung werden erheblich gesenkt. - Tilgungsdarlehen
Beim Tilgungsdarlehen reduziert sich die Rate mit jeder getätigten Zahlung, in den meisten Fällen vierteljährlich oder monatlich. Der Rückzahlungsbetrag wird im Vorfeld bestimmt. Der kleiner werdende Darlehensbetrag führt zum Sinken der Zinsen. Dadurch werden die Raten kleiner. Bei dieser Darlehensform sind die Raten gut planbar. Die Rückzahlung dauert natürlich wesentlich länger als beim Annuitätendarlehen. - variables Darlehen
Bei dieser Darlehensform wird der Zinssatz regelmäßig den Marktverhältnissen angepasst. Die Vorteile liegen daran, dass der Zinssatz tiefer als bei Tilgungsdarlehen oder Annuitätendarlehen ist und man außerplanmäßige Rückzahlungen tätigen kann. - Bauspardarlehen
Beliebt und stark beworben ist das Bauspardarlehen. Hierbei zahlt der Immobilienkäufer vorerst in einen niedrig verzinsten Sparfond ein und erhält anschließend die doppelte Ansparsumme zu einem ebenso niedrigen Zinssatz als Baudarlehen zurück. Das Bauspardarlehen ist nicht für die komplette Baufinanzierung zu empfehlen: Weil die aufgenommene Darlehenssumme in derselben Zeit zurückgezahlt werden muss, wie sie angespart wurde, ist die sich daraus ergebene monatliche Belastung zu hoch. Sinnvoll ist ein Bauspardarlehen dann, wenn damit ein Annuitätendarlehen nach Ablauf der festen Zinsbindung abgelöst werden kann. - Baufinanzierung mit einer Lebensversicherung
Man kann die Baufinanzierung auch an eine Lebens- oder Rentenversicherung koppeln und zahlt neben den Versicherungsbeiträgen die für den Kredit anfallenden Zinsen. Die Versicherungsbeiträge ergeben dann den Tilgungsanteil. Der Vorteil soll auf steuerlichen Aspekten beruhen. Diese Argumentation stellt darauf ab, dass bei einer nicht selbst genutzten Immobilie die Darlehenszinsen von der Steuer absetzbar sind, nicht aber der Tilgungsanteil. Bei Eigennutzung entfällt der steuerliche Vorteil. Für den klassischen "Häuslebauer" ist diese Variante also nicht empfehlenswert.
EU-Richtlinie für bessere Transparenz in der Baufinanzierung
Nachdem seit 11. Juni 2010 auch in Deutschland die Europäische Verbraucherrichtlinie über Verbraucherkreditverträge vom 23.04.2008 gilt, wurden die Bedingungen für Verbraucher bei einer Immobilienfinanzierung transparenter und auch besser vergleichbar. Als Kreditnehmer erhalten Sie nunmehr vor Vertragsabschluss umfassende Informationen über die genauen Konditionen, die Nebenkosten, eventuelle Provisionen und die im Kredit enthaltenen Entgelte. Werbung mit günstigsten Zinsen ist verboten. Es muss nunmehr mit den Zinskonditionen geworben werden, die Kreditnehmer auch tatsächlich erhalten. Zudem muss der Effektivzinssatz sämtliche Kosten (Gebühren, Honorare und Spesen) beinhalten.
Ausführliche Informationen zur Baufinanzierung finden Sie auf www.baufinanzierungsberatung.com.
Informationen über Fördermittel beim Hausbau finden Sie unter www.hausbauberater.de.